A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que a intimação do devedor fiduciante sobre a data de realização do leilão extrajudicial do imóvel objeto de alienação fiduciária somente passou a ser obrigatória a partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017. Isso porque, no momento do leilão, o bem já não pertence mais ao devedor.
A relatora, ministra Isabel Gallotti, ao fundamentar o seu voto, afirmou que: “A partir da Lei 13.465/2017, tornou-se necessária a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, devido à expressa determinação legal, passando também a ser assegurado ao devedor fiduciante, até a data da realização do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida”.
No mesmo julgamento, a Quarta Turma considerou que, se uma pessoa jurídica é a devedora e se nega a receber a intimação para quitar a dívida em seu endereço comercial, informando falsamente ao correio que teria se mudado, não há impedimento a que o cartório de registro de imóveis a intime por edital.
No caso analisado pela turma julgadora, o cartório expediu cinco cartas com aviso de recebimento para o endereço indicado no contrato de alienação fiduciária, todas devolvidas com a informação de que as duas empresas devedoras teriam se mudado. Posteriormente, houve tentativa de intimação dos sócios, também sem sucesso. O cartório, então, fez a intimação por edital.
Pela via judicial, as devedoras buscaram a anulação do leilão, mas o pedido foi julgado improcedente em primeira e segunda instâncias.
Por meio de recurso especial, as empresas alegaram que, em caso de insucesso da intimação pelo correio, não há autorização automática para que seja feita por edital, o que só poderia ocorrer após o esgotamento de todos os meios possíveis de intimação pessoal. Elas também sustentaram que, nos termos da Lei 9.514/1997, seria necessária a intimação pessoal do devedor sobre a data da realização do leilão, tendo em vista que, até a arrematação, ainda seria possível quitar o débito.
Segundo a ministra Gallotti, o artigo 26, parágrafo 4º, da Lei 9.514/1997 autoriza expressamente que, após sucessivas tentativas fracassadas de intimação pessoal, haja a intimação por edital, caso o devedor fiduciante esteja em local ignorado, incerto ou inacessível.
Em consulta à internet, porém, verificou-se que o endereço das empresas continuava aquele informado no contrato.
“Constatado que as recorrentes se esquivaram, por diversas vezes, de receber as intimações para purgar a mora em seu endereço comercial, conforme expressamente indicado no contrato de alienação fiduciária, induzindo os correios em erro ao indicar possível mudança de domicílio que nunca existiu, não há óbice à intimação por edital”, declarou.
Em relação à necessidade de intimação do devedor acerca da data do leilão, a ministra apontou que esse requisito só passou a existir com a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, a qual incluiu parágrafos no artigo 27 da Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de imóvel.
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